Рынок недвижимости Краснодара в упадке

В прошлом году, впервые за несколько лет, на первичном рынке жилой недвижимости г. Краснодар было зафиксировано падение спроса и, как следствие, цен. Безусловно, экономический кризис стал катализатором этого процесса, однако еще задолго до этого, в 2007 году, на рынке начал назревать локальный кризис.

Его главной причиной стало значительное увеличение объемов строительства, которое впервые за несколько лет превысило темпы платежеспособности населения города. Точкой «перелома» стало начало 2008 года, когда разница средневзвешенной цены на первичном и вторичном рынках начала увеличиваться с 3% и достигла 27% к началу 2009 года.

Напомним, еще в 2007 году темпы ввода жилья в Краснодаре опередили темпы роста платежеспособности населения. Это стало началом локального кризиса на рынке недвижимости города, который лишь усугубился с приходом кризиса глобального. Главное подтверждение тому - увеличившаяся разница между ценами на первичном и вторичном рынках (с 3% год назад до 27% сейчас).

Ситуация, когда разница в ценах на объекты первичного и вторичного рынка составляет всего 3%, является нетипичной, так как на вторичном рынке жилье традиционно дороже (что связано с отсутствием рисков незавершения строительства объекта и возможностью его использования сразу после приобретения). Причинами такой «завышенной» стоимости строящегося жилья являлись два основных фактора: ограниченный объем предложения и высокий уровень спроса.

В 2005-2006 гг. объем строящегося жилья находился на уровне приблизительно 1 200 тыс. кв. м. При этом, высокий спрос на квартиры привел к тому, что практически все предложение вторичного, а затем и первичного рынка жилья было реализовано. Сложился дефицит, при котором цены на первичном рынке стали стремительно увеличиваться.
Однако в 2007 году объем строительства резко увеличился, практически в 2 раза (с 1,3 млн. кв. м до 2,15 млн. кв. м). В условиях высокого спроса, растущих цен и относительно доступного банковского кредитования, девелоперы приступили к реализации ряда масштабных проектов, в т.ч. проектов комплексного освоения территорий. Увеличение объемов предложения жилья на рынке оказалось способным не только удовлетворить сложившийся дефицит, но и образовать «излишки».

В результате на рынке жилой недвижимости начался процесс коррекции. Рост цен на объекты первичного рынка снизился, а разница между готовым и строящимся жильем начала увеличиваться: с 3% в январе 2008 года до 16% к концу 2 квартала 2008 года. При этом, причина остановки роста цен и очевидное снижение привлекательности первичного рынка, как видно, связаны не с мировым финансовым кризисом (свое влияние он оказал немного позже), а исключительно с локальными рыночными факторами.

С наступлением в сентябре 2008 года активной фазы финансового кризиса, произошло снижение платежеспособного спроса в сегменте первичного жилья (главным образом, из-за прекращения ипотечного кредитования и ухода с рынка частных инвесторов). Это обусловило дальнейшую корректировку цен в этом сегменте и еще большее отставание средневзвешенного значения стоимости покупки от уровня на вторичном рынке (на начало 2009 г. г. разница составила 27%).